Nhiều chủ tiệm đều mắc phải lỗi khi ký hợp đồng thuê tiệm nail chỉ vì không dành thời gian tìm hiểu kỹ các điều khoản. Đa phần chủ tiệm nail quá chăm chú đến việc mở tiệm sao cho sớm để kiếm khách, kiếm tiền, nên khi ký hợp đồng thuê tiệm đã bị “mắc bẫy” chủ phố, khiến bản thân phải gánh chịu nhiều bất lợi vô lý. Khó tin nhưng có đến 90% hợp đồng thuê tiệm của các chủ nail đều vướng phải những yếu điểm chết người bên dưới.
Ví dụ về sự độc quyền là khi chủ tiệm nail thuê một căn tiệm trong một thương xá, thì không tiệm nào khác được quyền thuê ngay trong đó. Nếu không có sự độc quyền này thì chủ phố có quyền cho một tiệm cạnh tranh khác mở ngay trong thương xá mà người thuê không thể kiện cáo được.
Muốn có sự độc quyền này không phải là chuyện đơn giản. Vì khi chủ phố đồng ý với điều kiện này, có nghĩa là, họ sẽ bị giới hạn trong việc cho mướn những cửa tiệm khác. Cho nên chủ phố sẽ ít khi nào cho sự độc quyền, trừ khi là những cửa tiệm lớn có tên tuổi, hoặc đối với các tiệm nhỏ thì phải biết cách đòi hỏi.
Xem xét kỹ về các giá trị và sự phụ thuộc của những điều khoản độc quyền, trong đó những điều khoản này phải được liệt kê rõ ràng về những gì người thuê được hưởng khi có sự độc quyền, và những khoản giới hạn nào mà các đối thủ cạnh tranh không được quyền. Nếu vi phạm, người thuê có quyền làm gì và được hưởng lợi gì,…Muốn đạt được, trước tiên người thuê phải đòi được quyền ưu tiên.
Quyền ưu tiên cần thiết vì ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực thi quyền độc quyền về sau. Phần lớn, khi thuê trong khu thương xá có các chợ lớn hay tiệm nổi tiếng thì họ sẽ dành quyền ưu tiên này. Các chủ phố vì muốn lấy lòng những hợp đồng thuê mướn lâu dài, thường nhượng bộ và trao quyền ưu tiên cho các tiệm nổi tiếng nên nếu chỉ thuê tiệm nhỏ, người thuê phải lệ thuộc vào quyền ưu tiên này.
Ví dụ: Theo qui định chủ phố, giờ mở cửa từ 9:00 giờ sáng đến 7:00 giờ chiều trong 6 ngày. Nếu muốn có hợp đồng với Walmart và Walmart lại muốn mở cửa từ 8:00 sáng đến 12:00 giờ đêm trong 7 ngày, thì chủ phố sẽ phải sửa hợp đồng cho tất cả các tiệm nhỏ theo yêu cầu của Walmart.
Điều này ảnh hưởng đến tiền CAM hàng tháng của người thuê vì họ phải trả nhiều hơn. Nếu Walmart có độc quyền về chỗ đậu xe, thì họ sẽ đòi tối đa, tiệm nhỏ sẽ chỉ còn vài chỗ. Nếu khách tiệm nail đậu xe trong parking lot của Walmart mà không đi chợ, thì Walmart có quyền bắt chủ tiệm phải trả tiền parking và không có quyền khiếu nại,…
Theo đó, chúng ta có thể thấy rằng quyền ưu tiên đóng một vai trò quan trọng. Nếu không cẩn thận khi ký hợp đồng, sau này sẽ gặp khá nhiều vấn đề khó khăn về những chi phí không lường trước được.
Với quyền ưu tiên, người thuê có thể đòi chủ phố giới hạn những người mướn sau:
– Chấm dứt hợp đồng thuê và chỉ trả một khoản nhỏ cho việc chấm dứt.
– Có quyền đòi giảm tiền thuê.
– Có quyền kiện tiệm mới hay chủ phố để đòi tiền thiệt hại bao gồm lợi nhuận bị mất vì tiệm mới.
Vì hợp đồng không cho phép sang nên nếu cố tình làm thì người có tên trong hợp đồng sẽ chịu bất cứ vi phạm nào mà chủ mới hoặc chủ cũ phạm phải, như: không trả tiền thuê, không theo giờ mở cửa của chủ phố trong hợp đồng.
Trong trường hợp này, chủ phố sẽ tính những ngày đóng cửa và có quyền tính tiền thuê hàng tháng cho người thuê trong hợp đồng. Chủ phố có quyền đem tất cả số tiền chủ cũ thiếu (vì trên hợp đồng không có quyền sang, vẫn còn tên chủ cũ) áp đặt số nợ này cho chủ mới và họ có quyền thu giữ căn tiệm, bán đấu giá đồ bên trong để lấy lại nợ.
*Bài liên quan: Mua lại tiệm nail: 8 điều phải biết.
Thường sẽ xảy ra với ai thích tìm tiệm nail trong các khu thương xá có các ông lớn như Walmart, Home Depot,… Mục đích khi mướn gần các thương hiệu là vì muốn thu hút khách hàng có sẵn. Nhưng nếu các tiệm trên đóng cửa, và trong hợp đồng theo phần (co-tendency), người thuê không có quyền hủy hợp đồng, thì họ sẽ phải gánh chịu tiền thuê cao hơn, mà lại không có khách.
Nếu người thuê không trả tiền hay đóng cửa những ngày không có khách thì có thể bị phạt tiền cho những ngày này cũng như, nếu không trả tiền thuê thì người chủ phố có quyền thu giữ căn tiệm để bán đấu giá hầu lấy lại nợ.
CAM là bảo trì khu vực chung (Common Area Maintenance). Mỗi chủ phố có cách tính phí CAM riêng và mỗi người thuê phải trả khác nhau phụ thuộc vào tỷ lệ thuê – tính trên diện tích thuê của tổng diện tích thương xá. Người thuê và chủ phố có thể thương lượng tiền CAM trước khi ký hợp đồng.
Phí CAM thường bao gồm phí hành chánh và quản lý. Phí quản lý chính là số tiền chủ phố phải trả cho các công ty quản lý, được chia theo tỷ lệ diện tích mướn của người thuê. Số tiền này gần như cố định, vì vậy chủ phố sẽ không chịu giảm giá cho người thuê. Chỉ có phí thuộc về hành chánh thì có thể thương lượng. Nhưng cái khó là, các chủ phố sẽ liệt kê ra cả đống linh tinh, nếu người thuê không rành, sẽ không biết cách để thương lượng.
Nhiều chủ phố còn cộng thêm những mục không thuộc về hành chánh để nâng phí CAM lên, nên dù có thương lượng, giảm chút đỉnh vẫn rơi vào bẫy của họ. Trong phần thương lượng về giá thuê, CAM là phần phức tạp và tốn nhiều thời gian. Nếu muốn đàm phán thành công, phải biết kiểm tra phí CAM – một việc đòi hỏi kiến thức chuyên môn về kế toán và luật pháp mà nhiều chủ tiệm không hề có.
Sai lầm nghiêm trọng nữa là đợi đến gần ngày gia hạn rồi mới thương lượng với chủ phố. Nhiều chủ phố sẽ tìm cách trì hoãn trả lời vì muốn người thuê nản lòng trong quá trình thương lượng, để người thuê sợ mất tiệm sẽ chịu mướn với giá cao hay không dám mạnh tay thương lượng để đòi tiền thuê thấp hơn.
Do đó, khi muốn gia hạn hợp đồng phải chuẩn bị một thời gian khá dài, vừa đủ để có thể “ép” chủ phố theo điều mình muốn. Một cuộc thương lượng không phải chỉ là một lần là xong. Tuỳ theo chủ phố, điều kiện hợp đồng và nguời thuê muốn kết quả ra sao. Có khi chủ phố giảm giá tiền thuê nhưng lại tăng tiền NNN và tăng tiền phần trăm hàng năm,…
NNN là Hợp đồng thuê ròng 3 lần (triple-Net). Nếu chủ phố cho một người thuê tiệm theo hợp đồng thuê ròng 3 lần, thì người thuê có trách nhiệm thanh toán thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì, sửa chữa thương xá có thể có trong thời hạn thuê. Người thuê phải trả các phí này, nếu không sẽ là trách nhiệm của chủ phố, tiền thuê được tính trong hợp đồng thuê ròng 3 lần thường thấp hơn tiền thuê trong hợp đồng tiêu chuẩn.
Chủ phố có vô vàn cách tính, nếu người thuê không rành thì dễ mắc bẫy. Vì thế, nên có đủ thời gian để thương lượng sao cho có lợi nhất. Điều trước tiên sẽ gặp là sự trì hoãn trả lời của chủ phố. Một lá thư gửi đi để yêu cầu bàn về việc gia hạn hợp đồng có khi 2-3 tuần sau mới có hồi đáp. Sau đó phải gửi thư phản hồi, rồi lại đợi cho đến khi không còn kiên nhẫn được nữa, phải chấp nhận giá chủ phố đưa ra.
#Tin hay khác:
Hành trang định cư Mỹ: Những “gian nan” ít ai biết.
10 Bang giàu nhất Hoa Kỳ năm 2021
5 Mẹo hút khách cho tiệm nail bằng caption hay trên Instagram
